Tình trạng những chủ đầu tư sản phẩm bất động sản không thể hoàn thành công trình và bàn giao nhà như thỏa thuận đã thành "cơm bữa". Nguyên nhân chủ yếu là do nhà đầu tư có khả năng tài chính yếu kém, không thể hoàn thành sản phẩm. Việc nhận diện nhà đầu tư bởi vậy rất quan trọng với nhà đầu tư/khách hàng để tránh bị chôn vốn hoặc dính vào kiện tụng rắc rối.


Muốn vậy chủ đầu tư cần chú ý những triết lý sau:
1. Dòng vốn và dòng tiền
1 số doanh nghiệp BDS sẽ trưng ra các con số lợi nhuận “khủng” hàng chục tỷ, trăm tỷ hay thậm chí ngàn tỷ đồng làm cho nhà đầu tư "lóa mắt". Nhưng, nhà đầu tư cần tỉnh táo lưu ý, những con số số tiền thu về đông đảo như vậy có thể không đồng nghĩa với việc tổ chức BDS có tình trạng tài chính tốt và có thể hoàn thiện sản phẩm đúng tiến độ.
Thực tế cho thấy, với nhiều chủ đầu tư bất động sản, việc tạo số tiền thu về kế toán không quá khó. Chỉ cần thực hiện chuyển nhượng một sản phẩm hay một số căn hộ “trên sổ sách” là hoàn toàn có thể ghi nhận doanh thu – doanh thu. Cho dù chủ đầu tư thuận tiện khai khống số tiền thu về tuy nhiên nếu có kinh nghiệm nhà đầu tư sẽ thuận tiện nhận thấy điều như thế khi nghiên cứu dòng tiền của tổ chức.
Điểm quan trọng nhất là lượng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh được tạo ra ở kỳ được thể hiện trên thống kê lưu chuyển tiền tệ và lượng tiền mặt còn lại. tiềm năng “tạo tiền” càng cao thì chất lượng của doanh thu càng cao – nghĩa là công ty đích thực đang bán được hàng và thu được tiền thật, chứ không phải số tiền thu về “ảo”.
Tuy nhiên, với bản chất thâm dụng vốn như đã đề cập, nên tổ chức bất động sản thường sử dụng đòn bẩy tài chính cao.Bên cạnh dòng tiền, dòng vốn của doanh nghiệp cũng là 1 tiêu chí rất quan yếu. bất động sản là ngành thâm dụng vốn và doanh nghiệp cần phải có vốn đối ứng để thực hiện dự án. công ty có sức mạnh tài chính là công ty có nguồn tài chính tự có lớn, khả năng sẵn sàng thực hiện sản phẩm và ít phụ thuộc và tốc độ góp vốn của người mua.
một số nhà đầu tư thường coi bằng việc phân tích chỉ số Nợ/Tài sản trên bảng cân đối kế toán. Nhưng, theo chuẩn mực kế toán tại VN thì giá trị những tài sản được ghi nhận trên báo cáo tài chính theo giá vốn, nên việc tính lại theo giá Phân khúc là cực kỳ cần thiết. vì vậy, nhà đầu tư nên sử dụng chỉ số Nợ/Tài sản theo giá trị Phân khúc sẽ cho bức tranh đặc biệt hơn về tỷ lệ đòn bẩy thông qua tài sản thực khi thanh lý theo giá Phân khúc. Chỉ số đó sẽ giúp chúng ta đánh giá đúng thực chất rủi ro sử dụng nợ vay hơn, có nghĩa là có thể tổ chức vay hàng ngàn tỷ đồng nhưng có giá trị tài sản đông đảo thì chưa hẳn là rủi ro cao, và ngược lại.
Tuy nhiên, việc phụ thuộc vào vốn vay cũng đồng nghĩa với mức độ rủi ro lãi suất rất cao. Chính sách tiền tệ thắt chặt như trong những năm 2010-2012 đã khiến những đơn vị BDS lao đao vì gánh nặng mức giá lãi vay và lãi suất cao cũng làm cho nhà đầu tư chùn tay, công ty khó bán được hàng để lấy dòng tiền trả nợ.
2. Danh mục sản phẩm và thành tích quá khứ
Chất lượng và độ rủi ro của tài sản/phân khúc dự án ở danh mục là hai yếu tố giúp coi sự mạnh hay yếu của 1 tổ chức BDS. Với mức thu nhập phổ biến tại Việt Nam bây giờhưởng, thị trường BDS cao cấp được xem là khó tiêu thụ hơn, còn BDS dân cư tầm trung an toàn hơn và là dự án dễ tiêu thụ hơn tại giai đoạn hiện giờ.
Để bùng nổ một dự án BDS mới cần có khoảng thời gian nhất định, bởi thế sẽ rất khó khăn để những doanh nghiệp tại ngành bất động sản chuyển đổi từ Phân khúc như thế sang trọng thị trường khác. vì vậy khả năng phát triển bền vững tại mai sau sẽ thuộc về những tổ chức sở hữu danh mục tài sản/phân khúc sản phẩm thích hợp.
một minh chứng rõ ràng nhất để nhận định "sức khỏe tài chính" của tổ chức bất động sản chính là việc bùng nổ thành công các sản phẩm ở quá khứ thể hiện trải qua chất lượng, hàng đầu thương hiệu, bàn giao đúng tiến độ, sản phẩm hút hàng…