1 thực trạng bây giờhưởng đang làm cho người mua nhà bức xúc Đây sẽ là nhiều chủ đầu tư không bàn giao căn hộ theo tốc độ đã cam kết, thậm chí kéo dài hàng chục năm trời gây thiệt hại cho người mua.


Xung quanh vấn đề như thế, phóng viên đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Đoàn Luật sư Tp.HCM.
Theo luật sư Nguyễn Văn Lộc, thông thường khi chậm bàn giao thì chủ đầu tư sản phẩm hay nêu những lý do chủ quan và khách quan, song song trình bày hoàn cảnh để khách hàng thông cảm. người dùng sẽ xem lại hợp đồng để xác định những quyền và lợi ích của mình, Tuy nhiên số đông đều nhận thấy mình sẽ thua thiệt bởi hợp đồng không quy định cụ thể về trách nhiệm khi chậm bàn giao nhà.
Chính vì vậy, khách hàng cần đưa ra các yêu cầu thông qua văn bản đến nhà đầu tư, hoặc các cam kết, đề nghị bồi thường được đưa ra đều thể hiện thông qua văn bản. Cùng với đó, khách hàng cũng cần sẵn sàng thông tin đến cơ quan công năng hoặc báo chí về sự việc nếu không được giải quyết ổn thỏa, nhất là khi chủ đầu tư có dấu hiệu rút vốn không quy hoạch sản phẩm hoặc chuyển nhượng sản phẩm. người dùng nhà thậm chí có thể khởi kiện để yêu cầu quyền lợi cũng như tố cáo với cơ quan chức năng nếu những yêu cầu không được đáp ứng.
- Phóng viên: Theo ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến thực trạng này? chúng ta cần có chế tài gì đối với chủ đầu tư thu tiền của khách nhưng không triển khai dự án hoặc thu tiền xong rồi bỏ trốn?
+ Luật sư Nguyễn Văn Lộc: Về vấn đề như thế, có nhiều nguyên nhân khách quan như việc đổi thay chính sách (cho vay, thuế,...), thay đổi quy hoạch hoặc biến động về giá cả nguyên vật liệu, ngân hàng không tiếp tục cho vay… vì vậy, những nhà đầu tư kém năng lực sẽ mất khả năng thực thi dự án và cũng không có khả năng hoàn trả tiền cho khách hàng. Khi lâm vào tình trạng này, nếu nhà đầu tư hàng đầu và có đạo đức buôn bán thì sẽ nỗ lực tối đa để tìm bí quyết tiếp tục thực hiện dự án, hay chí ít cũng hoàn trả tiền cho người dùng đã thanh toán. Thế các, lớn nhà đầu tư triển khai cố tình chiếm dụng vốn từ khách hàng.
Thế tuy nhiên, câu chuyện “bình mới rượu cũ” vẫn đang tồn ở mà mắt xích là biện pháp thực thi, tính thực thi và con người thực thi quy định. Tôi xem, nên cần xử lý tận nguồn chứ không phải đưa ra quy định là xong. Phải có quy định chế tài cho người chịu trách nhiệm, thậm chí cả địa phương có những công trình như vậy; bên cạnh đó, chế tài trực tiếp và thực thi trực tiếp phải mạnh mẽ và có tính răn đe cao.Luật buôn bán BĐS 2014 có quy định giới hạn phạm vi buôn bán của nhà đầu tư. Theo này, nhà đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng cho thuê, bán, thuê mua BĐS làm nên tại ngày mai khi đã có bảo lãnh của ngân hàng, đơn vị tài chính có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Trước đó, rất nhiều thông tư, nghị định cũng quy định toàn bộ dự án bất động sản có diện tích lớn, nhỏ của chủ đầu tư tại nước hay có yếu tố vốn nước ngoài đều phải thống kê cơ quan quản lý nhà nước hàng quý, năm.








- Trên thực tế, khi xảy ra các tranh chấp do chủ đầu tư chậm giao nhà thì cơ quan quản lý dường như thờ ơ và chậm vào cuộc để bảo vệ khách hàng, ông xem là vấn đề này ra sao?
+ Việc mua bán căn hộ là giao dịch dân sự được xuất phát từ thỏa thuận giữa những bên với nhau, ngoại trừ việc chậm bàn giao này có dấu hiệu của cố tình chiếm dụng vốn hay lừa đảo. Thường thì cơ quan công năng chỉ vào cuộc khi có khiếu nại, khiếu kiện với cơ sở rõ ràng và tin tức cụ thể cho thấy các dấu hiệu vi phạm. Đấy là chưa kể việc do thiếu hiểu biết pháp luật nên người dùng nhà đưa đơn đi kêu cứu khắp địa điểm, mà việc yêu cầu bảo vệ quyền lợi ở những cơ quan đúng phạm vi công năng và có thẩm quyền lại không thực hiện.
Quy định pháp luật phức tạp, trong khi các chủ đầu tư có đội ngũ cố vấn tìm phương pháp lách hoặc có phương án đối phó, thì người mua nhà không phải ai cũng am hiểu luật lệ. Vì nguyên nhân này, ngoài việc cơ quan nhà nước cần có biện pháp thực thi luật từ việc chấp thuận quy hoạch đến công tác kiểm tra, thanh tra, thì người dùng nhà cần tự có cơ chế bảo vệ mình cũng như thông báo đến cơ quan nhà nước khi phát hiện chủ đầu tư sai phạm.
- Khi mua sản phẩm BDS (BĐS) nhà ở, người dùng nhà cần lưu ý các vấn đề gì, thưa ông?
+Trước tiên, khách hàng cần tìm hiểu kỹ về trình trạng sản phẩm cũng như năng lực của nhà đầu tư. Trước khi thỏa thuận và đặt cọc, người mua nhà cần phải biết bất động sản này đã hoàn thành xây dựng và xin cấp phép thiết kế full chưa hay khu vực của bất động sản có Tọa lạc trong quy hoạch hay không?… hoàn hảo, khách hàng cần lưu ý đến tính pháp lý của hợp đồng và nội dung thỏa thuận giữa những bên, đảm bảo rằng những điều khoản trong hợp đồng là đủ chặt chẽ và ràng buộc trách nhiệm của bên bán. Mặc dù hợp đồng mẫu do nhà đầu tư đưa ra, tuy nhiên người dùng hoàn toàn có quyền đàm phán với nhà đầu tư về các điều khoản tại hợp đồng bởi đây là thỏa thuận dân sự, cần phải tập trung đặc biệt đến các quy định cụ thể về chất lượng công trình, việc chậm bàn giao, quy mô đúng và các chế tài bồi thường thiệt hại.
không những thế, người dùng cần thẩm định và chú ý đến những thỏa thuận về các khoản giá tiền khác ngoài tiền mua dự án BDS cũng như những khoản chi trong tương lai. Ví dụ như phí dịch vụ, giá thành quản lý phát sinh đi kèm với việc bảo trì và sử dụng BĐS. Bên mua nên buộc bên bán thể hiện rõ trong hợp đồng các vấn đề này nhằm đảm bảo quyền lợi cho mình ở suốt thời kì sở hữu và dùng BĐS. Mặt khác, người dùng cũng cần tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà để có những tư vấn hữu ích nhằm hạn chế rủi ro.